Vorlage - /2016/048  

Für die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1.61 „Provianthaus“ werden der Entwurf und die Begründung in der der Originalniederschrift beigefügten Fassung gebilligt. Auf Grundlage des § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) i.V.m. § 13 BauGB wird eine öffentliche Auslegung nach § 3 (2) BauGB und eine Beteiligung der in ihren Aufgabenbereichen berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 (2) BauGB durchgeführt.

Der Geltungsbereich umfasst wie bisher die Flurstücke 6/4, 6/2, 120/6, Flur 7, Gemarkung Glückstadt, die Flurstücke 67/1, 84/56, 88/3, 86/3,101/56, Flur 8, Gemarkung Glückstadt sowie ein Teilstück aus dem Flurstück 5/12 (Straße Am Proviantgraben) Flur 7, Gem. Glückstadt, und wird wie bisher begrenzt

• im Westen durch den Landesschutzdeich,
• im Norden durch die Königstraße,
• im Osten durch die Straße „Am Proviantgraben“ und
• im Süden durch die nördliche Grenzen der Flurstücke 9/2, 7/1, 7/2, 7/6 und 7/3 der Flur 7, Gem. Glückstadt und die Straße „Am Proviantgraben“.

Im Jahre 2010 hat die Stadt Glückstadt das ehemalige Provianthaus einschließlich eines ca. 10.000 qm großen Grundstückes (ehemaliger Schlossplatz) an die PIG Entwicklungsgesellschaft mbH (PIG) verkauft. Die PIG will das Provianthaus sanieren (erste Maßnahmen wurden bereits durchgeführt) und den ehemaligen Schlossplatz bebauen.

Im Laufe des Jahres 2012 wurde der Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 1.61 „Provianthaus“ gemeinsam mit dem Vorhabenträger und insbesondere den Denkmalbehörden entwickelt. Die Stadtvertretung hat am 15.11.2012 den Bebauungsplan Nr. 1.61 „Provianthaus“ als Satzung beschlossen (siehe Drucksache 2012-106). Der Bebauungsplan wurde am 29.11.2012 rechtskräftig.

Der Bebauungsplan enthält eine Fülle von Festsetzungen zu Lage, Höhe und Gestaltung von Gebäuden. Bei der Konkretisierung der hochbaulichen Planung hat sich zwischenzeitlich seitens der Bauherren eine Reihe von Änderungswünschen und -notwendigkeiten ergeben, die nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes kompatibel sind. Daher haben die Bauherren Anträge auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gestellt (siehe Drucksache 2016-006), zu denen der Bauausschuss in seiner Sitzung am 09.02.2016 das gemeindliche Einvernehmen erteilt hat.

Die Untere Bauaufsichtsbehörde hat den Befreiungsanträgen allerdings nicht zugestimmt – die Fülle der Abweichungen drohte, den Bebauungsplan funktionslos werden zu lassen. Zudem hatte die Untere Denkmalbehörde mit einzelnen Anträgen Probleme.

Um die Planung realisieren zu können, ist eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich. Gegenüber der Ursprungsfassung ergeben sich u.a. folgende Veränderungen:

• Schlossplatzinnenbereich

Auf eine Bebauung des Schlossplatzinnenbereiches mit Gebäuden für Hauptnutzungen wird verzichtet. Die Grundstücke der Neubauten werden gegenüber dem Schlossplatzinnenbereich mit Nebenanlagen (Holzschuppen) abgegrenzt. Zu den Materialien werden textliche Festsetzungen aufgenommen.

Es werden überbaubare Flächen festgelegt, innerhalb derer Nebenanlagen zulässig sind. Durch Wegfall des zentralen Baufensters kann die Fläche, innerhalb derer Stellplätze zulässig sind, vergrößert werden. In einem Teilbereich wird ausnahmsweise auch die Errichtung von Carports zugelassen, zu deren Gestaltung Festsetzungen getroffen werden. Die tatsächliche Ausnutzung der Flächen bzw. die Größenordnung der zulässigen Versiegelung wird nach wie vor durch die Grundflächenzahl begrenzt. Die Stellplatzflächen werden wie bisher durch Hecken abzupflanzen sein.

• Höhenlage

Die Grundstücksvermessung hat eine andere Höhenlage als bisher angenommen ergeben. Daher werden die zulässigen Gebäudegesamthöhen erhöht. Aus städtebaulicher Sicht ist dies unproblematisch, da für die Höhenfestsetzung entscheidend ist, dass die Firsthöhe des Provianthauses nicht überschritten wird. Da auch das Provianthaus höher ist als angenommen, ändert sich an dem Verhältnis der Gebäudehöhen zueinander nichts, die Firsthöhe des Provianthauses wird durch die Neubauten nicht überschritten. Es ergeben sich folgende maximale Höhen über dem Bezugspunkt:

Teilgebiet 1: 12,50 m statt bisher 12,00 m

Teilgebiet 2: 10,00 m statt bisher 9,00 m (Königstraße)

Teilgebiet 3: wie bisher 19,00 m (Provianthaus)

• Gebäudelängen an der Königstraße

Die maximale Begrenzung der Gebäudelänge der Baukörper an der Königstraße von bisher 30 m entfällt. Das Gebäude kann nun maximal so lang werden wie das Baufenster also ca. 48,5 m. Bestehen bleibt die Festsetzung, wonach bei mehr als 20 m Gebäudelänge Vertikalzäsuren über alle Geschosse anzuordnen sind.

• Geschossigkeit im Teilgebiet 1 (südlicher Teil))

Die Geschossigkeit wird einheitlich auf drei Vollgeschosse festgesetzt statt abwechselnd 4 und 1 Geschoss und es werden nunmehr drei Baufenster ausgebildet. So können jeweils zwei Stadthäuser eine gemeinsame barrierefreie Erschließung erhalten. Wird zusätzlich ein Staffelgeschoss angeordnet, so darf dies gemäß Definition der Landesbauordnung kein Vollgeschoss ergeben und die Rücksprünge der Fassade sind explizit geregelt.

• Baugrenzen im Teilgebiet 1 (südlicher Teil)

Die Anlage einer Feuerwehrumfahrt an der westlichen und südlichen Grundstücksgrenze macht eine Verschiebung der dort geplanten Baukörper erforderlich. Dies führt zu einer geringfügigen Verschiebung der Baugrenzen.

• Fassadengestaltung

Hellgraue Fassadenplatten sollen im Gegensatz zur bisherigen Regelung zulässig sein, jedoch nur in den Staffelgeschossen und im Erdgeschoss der ansonsten in Stahl-Glas auszuführenden dazwischen geschobenen Treppenhäuser. Metall wird an untergeordneten Bauteilen zugelassen. Holz wird für Nebenanlagen zugelassen.

• Überschreitung von Baugrenzen durch Balkone

Es wird ausnahmsweise zugelassen, dass Balkone im Bereich des öffentlichen Parkplatzes am Ende der Königstraße die Baugrenze überschreiten dürfen um bis zu 2 m auf bis zu 80% der Fassadenlänge. Balkone sind entlang der Königstraße und am Provianthaus aber nicht möglich.

• Baulinie Königstraße

Die Grundstücksvermessung hat ergeben, dass die Grundstücksgrenze an der Königstraße etwas mehr als 0,5 m in Richtung Süden verspringt und damit anders verläuft als die im Ursprungs-B-Plan festgesetzte Baulinie, die in gerader Verlängerung der Nordfassade des Provianthauses liegt. Die Baulinie wird um ca. 2 m nach Süden versetzt.

Für dem Gebäude vorgelagerte Eingangstreppe wird ausdrücklich eine Ausnahmeregelung in Form einer textlichen Festsetzung aufgenommen, so dass diese die Baulinie überschreiten dürfen.

• Geringere Dachneigungen

Für das Gebäude an der Königstraße können unter bestimmten Voraussetzungen geringere Dachneigungen als 30 ° zugelassen werden. Es wurde ein Kompromiss gesucht zwischen hoher Ausnutzung des Baugrundstückes einerseits und städtebaulich und denkmalrechtlich verträglicher Ausformung der Baukörper andererseits.

• Gelenkausbildung

Zwischen den einzelnen Stadthäusern im Teilgebiet 2 (jeweils zwei in jedem der drei Baufenster) sind die vom Bauherren vorgesehenen Treppenhäuser gestalterisch klar von den Stadthäusern abzugrenzen.

Die Festsetzungen zur Art der zulässigen Nutzung bleiben unverändert bestehen. Das Schallgutachten muss nicht geändert werden.

Änderungen sind an der Schriftart zu erkennen: alt bzw. neu. Die Nummerierung der Absätze in der Begründung wurde derjenigen in den textlichen Festsetzungen redaktionell angepasst.

Es handelt sich um einen Bebauungsplan zur Innenentwicklung, der den verfahrenstechnischen Vereinfachungen des § 13a BauGB unterliegt. Das heißt u.a., dass auf einen Aufstellungsbeschluss, die frühzeitige Bürgerbeteiligung und einen Umweltbericht verzichtet werden kann.

Beim Provianthaus handelt es sich um ein eingetragenes Baudenkmal. Daher wurden jetzt wie auch im Jahr 2012 die Überlegungen zu den Festsetzungen im Bebauungsplan mit der unteren Denkmalbehörde abgestimmt.

Es liegt ein Bebauungskonzept des Bauherren vor, das zwar Grundlage für die Festsetzungen des Bebauungsplanes ist. Die Hochbauplanungen sind jedoch noch nicht abgeschlossen. Die B-Plan-Festsetzungen sind auch für andere Entwürfe verbindlich und anzuwenden.

Der Vorhabenträger hat eine Kostenübernahmeerklärung unterschrieben und kommt sowohl für die Planungskosten als auch für die Bekanntmachungskosten auf.

1. Planzeichnung (Entwurf)

2. Textliche Festsetzungen (Entwurf)

3. Begründung (Entwurf)